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콘도 매입시 주의할 점에 대하여
DATE 12-03-19 13:10
글쓴이 : 박정호      
요즘 들어 콘도 매입에 관한 문의를 많이 받고 있습니다.
특별한 문제가 없는 콘도의 매입에 관한 문의도 많이 있지만 그렇지 않은 경우도 종종 있었습니다. 충분한 정보 없이 자문을 구하는 사람들이 많은데, 이는 그 사람들의 잘못이라기 보다는 콘도 유니트를 팔고자 하는 사람들이 정보를 주지 않는 경우가 대부분이었습니다. 
텍사스에서 콘도를 사고 팔 때 법적으로 알려줘야할 정보가 있다는 사실을 알고 계신가요?  텍사스의 부동산 법에 의하면 콘도미니엄 유니트를 팔고자하는 사람은 ‘콘도 정보 명세서 (Condominium Information Statement)’를 명의이전이나 매매계약(둘 중 먼저 오는 것) 이전에 구매자에게 제공해야 합니다.
이 명세서에는 다음의 사항들이 들어가 있어야 합니다.
1) 콘도의 일반적인 설명, 여기에는 유니트의 유형 및 가구 수가 포함됨
2) 개발업자가 보유한 개발권리에 대해 간단히 풀어서 묘사한 설명
3) 콘도 협회의 계획 예산 또는 형식상의 예산, 예산을 작성한 사람의 신원, 및 콘도 점유율과 인플레이션 인자를 감안한 예산 명세서
4) 유니트 오너들이 혜택을 받게 될 보험으로 커버되는 사안
5) 콘도 시설과 관련되어 유니트 오너가 공동으로 책임져야 할 공동 비용의 현재 액수 또는 예상 액수 등입니다.
명세서에는 개발 통제와 콘도 경영에 관한 서류도 첨부돼 있어야 합니다. 또한 부동산 법은 콘도 정보 명세서에 변경이 있다면 콘도를 파는 사람으로하여금 즉각 반영하여 수정된 명세서를 제공하도록하고 있습니다. 
만약에 의문사항이 있다면 물론 계약서에 서명을 하기 전에 짚고 넘어야겠지요. 의심스러운 점이 있다면 아무리 사소한 것이라 할지라도, 예를 들면 세일즈 맨이 약속한 항목 등에 관해서도 계약서가 효력을 발생하기 전에 문서로 된 증거자료를 확인해야 합니다. 
애완동물을 가진 사람이 어떤 종류의 애완동물을 기를 수 있는 지에 의문이 있다면 콘도미니엄 정관에서 확인해야 합니다. 콘도 월 수수료에 의문이 있다면 비용 스케쥴을 보여달라고 하고 가능하다면 콘도 컴플렉스에서 산출한 실제 비용을 확인해야 합니다.
싱글 패밀리 홈과는 다르게 콘도의 부동산 가격은 실제 소유가격도 중요하지만 수영장, 체육관, 파킹, 복도, 로비 등을 포함한 공동 구간의 비용이 매 달 많은 차이가 날 수 있다는 사실을 염두에 두셔야 합니다. 때로는 공동 구역의 유지비를 잘못 책정함으로서 각 유니트의 오너들이 임시 추징금 (Special Assessments)을 내야할 경우도 생깁니다. 
최근에 저를 찾은 고객의 경우, 위에 말씀드린 정보가 없을 뿐 아니고 1-2 페이지로 된 간단한 서류만을 보여주었는데, 이 서류에는 컴플렉스 내의 어떤 유니트를 예약하려면 일정액의 보증금을 내야한다고 적혀있었습니다. 
이 서류에는 일정 기간이 경과한 후에는 보증금을 돌려준다는 항목도 없었습니다. 더욱이 그 서류에는 정보 명세서를 언제 주겠다는 내용이 전혀 없었습니다. 
계약서에 서명을 하는 당일에 명세서를 받기로했다고 가정하더라도 콘도 매입자가 꼭 알아야할 규칙이 있는데 매입자가 계약을 파기해야할 경우가 발생할 때 이를 가능케하는 융통성이 매입자 조건에 포함돼 있어야된다는 것입니다. 
예를 들면 매입자는 파이낸싱 컨틴젠시 (Financing Contingency)의 항목을 넣어 모기지 승인을 얻어내지 못할 경우에 계약 파기가 가능하도록 해야합니다.
또한 계약서에 검사 규정(Inspection Provision)을 넣어 인스펙션시 건축의 문제점이 밝혀지거나 거주 가능한 환경이 아닌 것으로 밝혀지면 계약 파기가 가능하도록 만들어야 합니다. 
변호사와 상담하는 것이 집을 살 때보다 콘도를 살 때 더욱 필요합니다.  콘도를 사고자 할 때는 엉터리 광고에 현혹되지 말고 필요한 조건들이 충족되었는지를 반드시 확인하십시오. 
 
 
 




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